Handelsinvestmentmarkt - 4. Quartal 2020

Assetklasse Supermärkte weiter stark gefragt

„Nach einem starken Jahresauftakt durch zahlreiche großvolumige Übernahmen, Beteiligungen und Portfoliokäufen haben sich die Investitionen in Handelsimmobilien im Jahresverlauf deutlich verringert“, erläutert Jennifer Güleryüz, Associate Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Mit knapp 2,1 Mrd. Euro ist das 4. Quartal das schwächste Abschlussquartal seit der Finanzkrise.“ Bei den erwähnten großen Transaktionen handelte es sich unter anderem um den Verkauf von 80 Real-Immobilien, die TLG-Übernahme samt des Einzelhandelsportfolios durch Aroundtown sowie Weiterveräußerungen von Kaufhof-Warenhäusern. Die größte Transaktion in Q4-2020 war der Kauf des Matrix-Portfolios mit 33 Metro-Großhandelsmärkten. Diese Abschlüsse spiegeln die Verschiebung am Markt wider: Lediglich 34 Prozent des Transaktionsvolumens in 2020 entfiel auf Einzeltransaktionen, während diese 2019 noch 54 Prozent ausmachten.

Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 12 Mrd. Euro und blieb damit 17 Prozent unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 Prozent unter dem Schnitt der letzten drei Jahre. Dennoch bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtgewerbe-Transaktionsvolumen, hinter Büroimmobilien, weiterhin auf Platz 2 der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt.

„Die erhöhte Risikoaversion der Investoren durch die Pandemie spielt eine wesentliche Rolle, denn sie hat den vor dem Ausbruch der Corona-Krise bereits vom Strukturwandel betroffenen Einzelhandel deutlich gefordert“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills und führt fort: „Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Immobilien konzentrieren, die auch in Krisenzeiten stabile Cashflows liefern. Dazu zählen in erster Linie Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Angesichts eines geschätzten Nachfrageüberhangs von ca. 3 Mrd. Euro ist in diesem Segment weiter von sinkenden Renditen auszugehen.“

Die Spitzenrenditen liegen, nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im 2. Quartal 2020, aktuell bei 5 Prozent und 7 Prozent. Fachmarktzentren haben aufgrund der aktuellen Marktsituation um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 Prozent. „Für jene Investoren mit höherer Risikobereitschaft dürfte sich ein Umfeld mit einer Vielzahl an Investmentopportunitäten bieten. Die Repositionierung innerstädtischer ehemaliger Hochfrequenzimmobilien als Mixed-Use Objekte, seien es Geschäftshäuser, Warenhäuser oder Shopping-Center, bieten erhebliches Potenzial für Value-Add- Kapital“, so Krechky.

Dass diese Investoren bisher noch kaum tätig waren, verdeutlicht ein Blick auf das Transaktionsvolumen 2020: Mit 1 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 9 Prozent am gesamten Handelsvolumen waren Shopping-Center so schwach wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Auch das Transaktionsvolumen von Geschäftshäusern hat mit 1,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 14 Prozent deutlich abgenommen (-70 Prozent ggü. dem Vorjahresvolumen, durchschnittlicher Anteil der letzten 5 Jahre: 32 Prozent). Kauf-/Warenhäuser kommen auf ein Volumen von 2,25 Mrd. Euro bzw. 19 Prozent, Fachmarktzentren auf 2,1 Mrd. Euro bzw. 18 Prozent. Supermärkte und Discounter sind hingegen DIE Assetklasse des Jahres 2020: Mit über 3,1 Mrd. Euro entfallen rund 26 Prozent des Volumens auf dieses Segment – so viel wie nie zuvor (Durchschnitt der letzten 5 Jahre: Anteil von 12 Prozent). Hinzu kommen noch 1,8 Mrd. Euro für sonstige Immobilien, zu denen Baumärkte und auch Cash-&-Carry-Märkte gehören.

„Das letzte Jahr wurde von vielen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt. Da dies ein Sondereffekt war, erwarten wir für 2021 einen Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieser dürfte jedoch nicht allzu stark ausfallen, da wir bei steigenden Renditen im Non-Core Segment von einem weiterhin zunehmenden Investoreninteresse ausgehen“, blickt Krechky voraus.

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